Sicherheitszuschlag bei der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung

BGH zum Sicherheitszuschlag bei der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung

Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetreten oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflußt werden. Es ist jedoch kein Raum für einen „abstrakten“ Sicherheitszuschlag in Höhe von
10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten (BGH, Urteil vom 28.09.2011 zu Az. VIII ZR 294/10).

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte einen Rechtsstreit zu entscheiden, bei dem sich die Mieter einer Wohnung dagegen wehrten, daß ihr Vermieter im Rahmen der Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten eine Erhöhung der Vorauszahlungen vornahm, wobei der Vermieter wegen zu erwartender Preissteigerungen, insbesondere wegen massiv gestiegener Energiekosten, einen „Sicherheitszuschlag“ von 10 % auf die zuletzt ermittelten Betriebskosten in Ansatz gebracht hat. Der BGH hat entschieden, daß ein pauschaler Sicherheitszuschlag nicht geltend gemacht werden kann.

Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Für die Angemessenheit von Vorauszahlungen ist hierbei auf die tatsächlich entstehenden Kosten abzustellen. Die Anpassung der Vorauszahlungen an die jeweils letzte Betriebskostenabrechnung stellt sicher, daß die Vorauszahlungen – im Interesse beider Vertragsparteien – den voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten möglichst nahe kommen. Es trifft hierbei jedoch nicht zu, daß eine Anpassung der Vorauszahlungen ausschließlich in der Weise zu erfolgen hat, daß das Ergebnis der letzten Betriebskosten-abrechnung durch 12 geteilt werde. Auch andere Umstände können berücksichtigt werden. Ausschlaggebend für die Angemessenheit einer Anpassung sind nämlich die zu erwartenden Betriebskosten des laufenden Jahres. Diese können maßgeblich auch durch Umstände beeinflußt werden, die sich in der letzten Betriebskostenabrechnung noch nicht ausgewirkt haben können. Lassen solche Umstände Vorauszahlungen in anderer Höhe als angemessen erscheinen als unter Zugrundelegung der Abrechnung des Vorjahres zu erwarten wäre, so können sowohl der Mieter als auch der Vermieter eine entsprechende Anpassung vornehmen. Sofern die Anpassung sich jedoch nicht nur darauf beschränkt, daß die Vorauszahlungen lediglich rechnerisch an den Jahresbetrag der letzten Betriebskostenabrechnung angepaßt werden, so reicht ein Hinweis auf das Abrechnungsergebnis nicht aus. Vielmehr muß eine Begründung dahingehend erfolgen, auf welche maßgeblichen Umstände sich die Anpassung stützt. Für einen abstrakten, also vollkommen unbegründeten Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % wegen möglicher Preissteigerungen ist jedoch nach Ansicht des BGH trotzdem kein Raum. Die Zubilligung eines generellen Zuschlages von 10 % auf die gesamten Betriebskosten, der deutlich über der gegenwärtigen allgemeinen Teuerungsrate liegt, ginge über das berechtigte Interesse des Vermieters, die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten nicht vorfinanzieren zu müssen, hinaus.