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Neue gesetzliche Regelungen

Mrz 30, 2020   //   by tkorn   //   Handelsrecht, Insolvenzrecht, Mietrecht, Zivilrecht  //  No Comments

Neben den von der Bundesregierung und in den Ländern bereits beschlossenen Hilfsmaßnahmen wurden am 25.03.2020 umfangreiche Gesetzesänderungen im Bundestag beschlossen.

Die wesentlichen Änderungen im Überblick:

  1. Infektionsschutzgesetz (IfSG)

Der Bundestag kann eine „ epidemische Lage von nationaler Tragweite“ ausrufen. Hierfür wurde der § 5 IfSG angepasst. Die Regelungen der § 5 Abs. 1 bis 6 und § 5a IfSG werden zunächst bis zum 31. März 2021 befristet. Bisher wurden Maßnahmen des Infektionsschutzgesetzes von den Ländern als eigene Angelegenheit ausgeführt. Dies hat in den vergangenen Wochen bei den Maßnahmen zur Bekämpfung der Pandemie zu sehr unterschiedlich strengen Auflagen für die Bürger geführt.

Nach Änderung des § 5 IfSG kann nun das Bundesministerium für Gesundheit Maßnahmen zur Grundversorgung anordnen. Zudem kann es den Patenschutz aufheben und anordnen, so dass eine Erfindung in Bezug etwa auf medizinische Produkte wie Arzneimittel „im Interesse der öffentlichen Wohlfahrt oder im Interesse der Sicherheit des Bundes benutzt werden soll“.

Vor allen Dingen aber hat das Bundesministerium für Gesundheit nun Zugriff auf Reisende und für ihre jeweiligen Daten. Es kann nunmehr bei Reisenden eine Auskunft zum Gesundheitszustand und/oder ihren Impfschutz verlangen. Es kann sogar anordnen, dass sich Personen ärztlich untersuchen lassen.

  1. Schutz für Selbstständige

Selbstständige die ansonsten keinen Zugang zu sozialstaatlichen Hilfsmitteln wie ALG II, ALG I, Kurzarbeiter- oder Insolvenzgeld haben, sollen diese Grundsicherung in einem vereinfachten Verfahren erhalten können. Auch hierfür sollen die entsprechenden Formulare zeitnah zur Verfügung gestellt werden. Zu beachten ist aber, dass die Frage der Bedürftigkeit im Nachgang dennoch überprüft werden soll.

Die vom Bund angekündigte Soforthilfe kann über die jeweiligen Bundesländer beantragt werden. Für Sachsen erfolgt der Antrag bei das SAB. Er ist über folgende Website verfügbar.

  1. Leistungsverweigerungsrechte

Der Bundestag hat ein Moratorium für die Erfüllung vertraglicher Ansprüche aus Dauerschuldverhältnissen beschlossen. Damit soll sichergestellt werden, dass etwa Strom, Gas, Telefon, Internet und Wasser nicht abgestellt werden, wenn Verbraucher und Kleinstunternehmer wegen der Corona-Pandemie die Rechnung nicht bezahlen können.

Für Mietverhältnisse über Grundstücke oder über Räume wurde das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnissen eingeschränkt. Kündigungen dürfen bis zum 30.6.2020 nicht ausgesprochen werden, wenn der Mieter die Miete wegen der Corona-Pandemie nicht zahlen kann. Die grundsätzliche Pflicht zur Zahlung der Miete besteht aber weiterhin.

Die Leistungsverweigerungsrechte sollen bestehen

  • wenn der Schuldner aufgrund der von der Corona-Pandemie außer Stande ist, seine vertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen;
  • ohne seinen angemessenen Lebensunterhalt oder den seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen zu gefährden;
  • bei Unternehmen gilt dies, wenn die Umstände auf die Corona-Pandemie zurück zu führen sind und die Leistung nicht erbracht werden kann, ohne die wirtschaftlichen Grundlagen ihres Erwerbsbetriebes zu gefährden.

Dieses soll aber im Umkehrschluss dann nicht gelten, wenn die Ausübung für den dadurch betroffenen Gläubiger unzumutbar ist, weil dadurch die wirtschaftliche Grundlage seines Gewerbebetriebes gefährdet würde.

Die Zahlungsrückstände, die zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 durch diese Regelung eingetreten sind, müssen bis spätestens zum 30.06.2022 ausgeglichen werden, sonst kann auch wegen dieser Rückstände anschließend wieder gekündigt werden.

Unser Kollege Michael Knoch berät Sie zu Ihren Fragen zum Mietrecht.

  1. Insolvenzrecht

Die Insolvenzantragspflicht wird bis zum 30.09.2020 ausgesetzt. Hierfür wurde das neue Covit-19-InsolvenzaussetzungsG beschlossen.

Dies gilt nicht, wenn die Insolvenz auf anderen Ursachen als den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht oder keine Aussicht auf die Beseitigung einer eingetretenen Zahlungsunfähigkeit besteht. Es soll lediglich verhindert werden, dass ein Unternehmen allein deshalb einen Insolvenzantrag stellen muss, weil die Anträge auf staatliche Förderung noch nicht bearbeitet wurden oder noch nicht zum Erfolg geführt haben.

Für Unternehmen, die zum 30.12.2019 zahlungsfähig waren, besteht eine Vermutung dafür, dass die Insolvenzreife auf der Pandemie beruht. Die mit der Insolvenzantragpflicht in Zusammenhang stehenden Regelungen (insbesondere § 64 GmbHG) sollen gelockert werden.

Bestehen erkennbar später keine realistischen Sanierungsaussichten, bleibt die Insolvenzantragspflicht bestehen.

Sollte sich Ihr Unternhmen mit diesen Fragen auseinandersetzen müssen, stehen Ihnen unsere Kollegen Dr. Thilo H. Korn LL.M., Dr. Lars Letzas, Sarah Müller und Thomas Nicklisch aus dem Kompetenzteam „Insolvenz, Sanierung und Strukturierung“ gern für ein individuelle Beratung zur Verfügung.

  1. „Versammlungen“

Für Gesellschaften, Genossenschaften, Vereine, Stiftungen und Wohnungseigentümergemeinschaften werden ebenfalls Regelung aufgestellt, die es ermöglichen weiterhin Beschlüsse zu fassen, auch wenn eine physische Zusammenkunft der Mitglieder nicht möglich ist.

Sollten Sie vor der Herausforderung der Vorbereitung einer Versammlung stehen, unterstützen Sie unsere Kollegen Dr. Thilo H. Korn LL.M., Dr. Lars Letzas und Thomas Nicklisch gern bei der Vorbereitung und Durchführung dieser.

  1. Strafverfahren

Auch bisher konnten Hauptverhandlung im Strafrecht maximal drei Monate und zehn Tage unterbrochen werden, wenn Angeklagter oder Richter krank sind. Künftig soll diese Unterbrechungsmöglichkeit auch dann gelten, wenn es sich lediglich um Schutzmaßnahmen im Rahmen der Corona-Pandemie handelt.

 

Der Bundestag hat weiter seine Geschäftsordnung angepasst, so dass die Handlungsfähigkeit auch während der Corona-Pandemie erhalten bleibt.

Fördermittel in der Corona Krise

Mrz 26, 2020   //   by tkorn   //   Arbeitsrecht, Handelsrecht, Insolvenzrecht, Mietrecht, Zivilrecht  //  No Comments

Die globale Ausbreitung des Coronavirus‘ stellt Deutschland vor beispiellose Herausforderungen. Viele Unternehmen in allen Unternehmensgrößen geraten durch die strengen staatlichen Maßnahmen in starke wirtschaftliche Schwierigkeiten. Um neben dem Gesundheitsschutz die Wirtschaft zu schützen und so Arbeitsplätze zu erhalten, gibt es mehrere Maßnahmenpakete.

Diese sollen vor allem rechtzeig die Liquidität sichern. Trotzdem gibt es nicht die eine Lösung für alle Unternehmen. Die benötigten Hilfen sollten auf Ihr Unternehmen angepasst sein.

Von den jeweiligen Stellen schnellstmögliche Bearbeitung zugesagt. Dennoch ist von einem Sturm auf die Fördermaßnahmen und einer damit einher gehenden Verzögerung der Auszahlung auszugehen.

 

Folgende liquiditätssichernde Maßnahmen sind geplant bzw. können bereits beantragt werden:

Eine Übersicht der aktuell bestehenden Fördermittel, welche wir regelmäßig aktualisieren werden, finden Sie unter folgenden Link:

Fördermittel – Corona

Daneben gibt es weitere Maßnahmen – wie steuerliche Hilfspakete, Kurzarbeitergeld; ein weitreichendes Leistungsverweigerungsrecht; voraussichtlich ein Kündigungsverbot für Mietverhältnisse unter bestimmten Voraussetzungen; Stundungen bei Darlehen und die Aussetzung der Insolvenzantragspflicht.

 

Gern beraten wir Sie persönlich zu Ihren individuellen Fördermöglichkeiten.

Kein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung

Apr 9, 2013   //   by Nadine Höfner   //   Mietrecht  //  No Comments

In einer aktuellen Entscheidung vom 20.03.2013 (VIII ZR 168/12) hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Standardklausel eines Mietvertrages für ungültig erklärt, die die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell verbietet. Ein solches Verbot, das ohne Ausnahme und ohne Rücksicht auf die divergierenden Interessenslagen der Mietvertragsparteien gelten soll, ist unwirksam.

In der vorab veröffentlichten Pressemitteilung des BGH heißt es:

„Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters, welche die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet. Zugleich verstößt sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift gehört, erfordert eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall. Eine generelle Verbotsklausel würde – in Widerspruch dazu – eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele.

Die Unwirksamkeit der Klausel führt nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Sie hat vielmehr zur Folge, dass die nach § 535 Abs. 1 BGB gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen muss. Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht eine Zustimmungspflicht der Klägerin zur Hundehaltung rechtsfehlerfrei bejaht.“

Auswirkungen für die Praxis:

Es gibt keine schematische Lösung. Bei der Haltung von Haustieren muss eine umfassende Abwägung zwischen den Interessen des Mieters, des Vermieters und der weiteren Beteiligten erfolgen. Erst hieran kann die Erlaubnis bzw. das Verbot einer Tierhaltung im Wohnraummietverhältnis gemessen werden. Besonderes Augenmerk ist künftig auf klare und wirksame Vereinbarungen zur Tierhaltung bereits im Rahmen des Abschlusses von Wohnraummietverhältnissen zu legen, und zwar im Sinne der Rechtsklarheit sowohl für Mieter als auch für Vermieter.

Michael Knoch, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rechtstipp: Rückzahlung von Betriebskosten nach Beendigung des Mietverhältnisses

Jan 22, 2013   //   by Nadine Höfner   //   Mietrecht  //  No Comments

Dem Mieter kann nach Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen BGH, Urteil vom 26.09.2012 zu AZ: VIII ZR 315/11.

Bereits 2005 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass im Falle der Beendigung eines beendeten Mietverhältnisses der Mieter die Nebenkostenvorauszahlungen für Abrechnungszeiträume zurückverlangen kann, für die der Vermieter trotz Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist keine Abrechnung erstellt hat (vgl. BGH zu Az. VIII ZR 57/04). Mit Urteil vom 26.09.2012 hat der BGH diesen Anspruch jedoch eingeschränkt. Der Vermieter ist verpflichtet über Vorauszahlungen des Mieters auf Betriebskosten abzurechen. Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB hat er hierzu 1 Jahr nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes Zeit (sog. Abrechnungsfrist). Zwar kann der Mieter bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlung auf Betriebskosten, über die der Vermieter nicht innerhalb der sich aus § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ergebenden Frist abgerechnet hat, zurückverlangen, aber ein solcher Anspruch nach der neueren Ansicht des BGH besteht nur, wenn der Mieter während des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Anspruch auf Abrechnung der Betriebskostenvorauszahlungen durchzusetzen. Dies ist grundsätzlich schon dadurch möglich, dass der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen geltend macht, wenn der Vermieter die Abrechnungspflicht nicht erfüllt. Der Mieter würde dann die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zunächst nicht zahlen, bis der Vermieter die geforderte Abrechnung vorlegt.

Tipp: Um spätere Rechtsnachteile zu vermeiden, sollte ein Mieter von Wohnraum dem Vermieter nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB stets auffordern, eine Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen vorzulegen. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, sollte ggf. die laufende Nebenkostenvorauszahlung bis zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung zurückbehalten werden. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass es sich nur um ein Zurückbehaltungsrecht handelt. Nach Erstellung der Abrechnung sind daher die zurückbehaltenen und die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen wieder an den Vermieter zu überweisen.

Matthias Walter, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Sicherheitszuschlag bei der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung

Dez 21, 2012   //   by Nadine Höfner   //   Mietrecht  //  No Comments

BGH zum Sicherheitszuschlag bei der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung

Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetreten oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflußt werden. Es ist jedoch kein Raum für einen „abstrakten“ Sicherheitszuschlag in Höhe von
10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten (BGH, Urteil vom 28.09.2011 zu Az. VIII ZR 294/10).

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte einen Rechtsstreit zu entscheiden, bei dem sich die Mieter einer Wohnung dagegen wehrten, daß ihr Vermieter im Rahmen der Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten eine Erhöhung der Vorauszahlungen vornahm, wobei der Vermieter wegen zu erwartender Preissteigerungen, insbesondere wegen massiv gestiegener Energiekosten, einen „Sicherheitszuschlag“ von 10 % auf die zuletzt ermittelten Betriebskosten in Ansatz gebracht hat. Der BGH hat entschieden, daß ein pauschaler Sicherheitszuschlag nicht geltend gemacht werden kann.

Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Für die Angemessenheit von Vorauszahlungen ist hierbei auf die tatsächlich entstehenden Kosten abzustellen. Die Anpassung der Vorauszahlungen an die jeweils letzte Betriebskostenabrechnung stellt sicher, daß die Vorauszahlungen – im Interesse beider Vertragsparteien – den voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten möglichst nahe kommen. Es trifft hierbei jedoch nicht zu, daß eine Anpassung der Vorauszahlungen ausschließlich in der Weise zu erfolgen hat, daß das Ergebnis der letzten Betriebskosten-abrechnung durch 12 geteilt werde. Auch andere Umstände können berücksichtigt werden. Ausschlaggebend für die Angemessenheit einer Anpassung sind nämlich die zu erwartenden Betriebskosten des laufenden Jahres. Diese können maßgeblich auch durch Umstände beeinflußt werden, die sich in der letzten Betriebskostenabrechnung noch nicht ausgewirkt haben können. Lassen solche Umstände Vorauszahlungen in anderer Höhe als angemessen erscheinen als unter Zugrundelegung der Abrechnung des Vorjahres zu erwarten wäre, so können sowohl der Mieter als auch der Vermieter eine entsprechende Anpassung vornehmen. Sofern die Anpassung sich jedoch nicht nur darauf beschränkt, daß die Vorauszahlungen lediglich rechnerisch an den Jahresbetrag der letzten Betriebskostenabrechnung angepaßt werden, so reicht ein Hinweis auf das Abrechnungsergebnis nicht aus. Vielmehr muß eine Begründung dahingehend erfolgen, auf welche maßgeblichen Umstände sich die Anpassung stützt. Für einen abstrakten, also vollkommen unbegründeten Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % wegen möglicher Preissteigerungen ist jedoch nach Ansicht des BGH trotzdem kein Raum. Die Zubilligung eines generellen Zuschlages von 10 % auf die gesamten Betriebskosten, der deutlich über der gegenwärtigen allgemeinen Teuerungsrate liegt, ginge über das berechtigte Interesse des Vermieters, die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten nicht vorfinanzieren zu müssen, hinaus.

Rechtstipp: Räum- und Streupflicht im Rahmen eines Mietverhältnisses

Nov 29, 2012   //   by Nadine Höfner   //   Mietrecht  //  No Comments

Ausgerutscht…

Aufgrund der Witterungsverhältnisse stellt sich die Frage, was im Rahmen eines Mietverhältnisses hinsichtlich der Räum- und Streupflicht zu beachten ist.

Die Räum- und Streupflicht obliegt grundsätzlich zunächst der Gemeinde. In der Regel ist sie jedoch durch eine gemeindliche Satzung oder Landesrecht auf den jeweiligen Grundstückseigentümer übertragen. In Ausnahmefällen existieren sogar Regelungen, die die Räum- und Streupflicht direkt auf den Mieter überträgt. Sofern keine entsprechende Regelung hinsichtlich des Mieters besteht, ist dieser zunächst nicht verpflichtet, Räum- und Streupflichten durchzuführen. Häufig versucht aber der Vermieter, diese Verpflichtung auf den Mieter zu übertragen. Ob diese Übertragung wirksam ist, hängt vom Einzelfall ab. Jedenfalls reicht es nicht aus, wenn eine Räum- und Streupflicht lediglich in der Hausordnung vermerkt ist. Vielmehr muss die Übertragung im Hauptmietvertrag erfolgen (vgl. LGt Frankfurt (M) in WUM, 1988, Seite 120).

Selbst wenn eine wirksame Übertragung auf den Mieter erfolgt ist, befreit dies den Grundstückseigentümer nicht, von seiner Haftung. Der Grundstückseigentümer haftet, gegebenenfalls neben dem Mieter, für Schäden, welche durch die Nichtbeachtung der Räum- und Streupflicht entstehen im zivilrechtlichen Schadenersatzrecht als auch hinsichtlich eines Bußgeldes im Ordnungswidrigkeitenrecht. Der Vermieter hat bei einer Übertragung der Räum- und Streupflicht auf den Mieter zudem noch eine Überwachungspflicht. Der Vermieter kann sich – auch wenn die Übertragung wirksam ist – nicht darauf verlassen, dass der Mieter seinen Pflichten nachkommt.

Welcher Umfang ergibt sich aus der Räum- und Streupflicht? Da die Räum- und Streupflicht Grundsatzsache der Gemeinde ist, können an den Vermieter bzw. an den Mieter keine höheren Anforderungen als an die Gemeinde gestellt werden. Ausschlaggebend für den Umfang der Räum- und Streupflicht ist somit im Wesentlichen die entsprechende Satzung der Gemeinde bzw. ggf. vorhandenes Landesrecht. Die Mittel, Geräte und Streumaterial sind – wenn es keine entsprechende Vereinbarung mit dem Mieter gibt – weiterhin vom Vermieter bereit zu stellen (vgl. Schmidt / Futterer, Mietrecht, 10. Auflg., § 535 Rdnr. 151 mwN).

Ist der Mieter wegen Berufsunfähigkeit oder Urlaub nicht in der Lage, seinen Räum- und Streupflichten nachzukommen, muss er für eine Vertretung sorgen. Streitig ist der Fall, wenn der Mieter aufgrund von Alter oder Gebrechlichkeit nicht mehr in der Lage ist, der Räum- und Streupflicht nachzukommen. Insoweit dürfte jedoch der Vermieter nach Treu und Glauben verpflichtet sein, den Mieter von der Räum- und Streupflicht freizustellen.

Sofern Fragen hinsichtlich der Verpflichtungen von Mieter und Vermieter im Mietverhältnis bestehen, stehen wir Ihnen jederzeit gern zur Verfügung.