Rechtstipp: Rückzahlung von Betriebskosten nach Beendigung des Mietverhältnisses

Dem Mieter kann nach Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen BGH, Urteil vom 26.09.2012 zu AZ: VIII ZR 315/11.

Bereits 2005 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass im Falle der Beendigung eines beendeten Mietverhältnisses der Mieter die Nebenkostenvorauszahlungen für Abrechnungszeiträume zurückverlangen kann, für die der Vermieter trotz Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist keine Abrechnung erstellt hat (vgl. BGH zu Az. VIII ZR 57/04). Mit Urteil vom 26.09.2012 hat der BGH diesen Anspruch jedoch eingeschränkt. Der Vermieter ist verpflichtet über Vorauszahlungen des Mieters auf Betriebskosten abzurechen. Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB hat er hierzu 1 Jahr nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes Zeit (sog. Abrechnungsfrist). Zwar kann der Mieter bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlung auf Betriebskosten, über die der Vermieter nicht innerhalb der sich aus § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ergebenden Frist abgerechnet hat, zurückverlangen, aber ein solcher Anspruch nach der neueren Ansicht des BGH besteht nur, wenn der Mieter während des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Anspruch auf Abrechnung der Betriebskostenvorauszahlungen durchzusetzen. Dies ist grundsätzlich schon dadurch möglich, dass der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen geltend macht, wenn der Vermieter die Abrechnungspflicht nicht erfüllt. Der Mieter würde dann die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zunächst nicht zahlen, bis der Vermieter die geforderte Abrechnung vorlegt.

Tipp: Um spätere Rechtsnachteile zu vermeiden, sollte ein Mieter von Wohnraum dem Vermieter nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB stets auffordern, eine Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen vorzulegen. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, sollte ggf. die laufende Nebenkostenvorauszahlung bis zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung zurückbehalten werden. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass es sich nur um ein Zurückbehaltungsrecht handelt. Nach Erstellung der Abrechnung sind daher die zurückbehaltenen und die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen wieder an den Vermieter zu überweisen.

Matthias Walter, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht