Rechtstipp: Rückzahlung von Betriebskosten nach Beendigung des Mietverhältnisses

Dem Mieter kann nach Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen BGH, Urteil vom 26.09.2012 zu AZ: VIII ZR 315/11.

Bereits 2005 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass im Falle der Beendigung eines beendeten Mietverhältnisses der Mieter die Nebenkostenvorauszahlungen für Abrechnungszeiträume zurückverlangen kann, für die der Vermieter trotz Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist keine Abrechnung erstellt hat (vgl. BGH zu Az. VIII ZR 57/04). Mit Urteil vom 26.09.2012 hat der BGH diesen Anspruch jedoch eingeschränkt. Der Vermieter ist verpflichtet über Vorauszahlungen des Mieters auf Betriebskosten abzurechen. Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB hat er hierzu 1 Jahr nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes Zeit (sog. Abrechnungsfrist). Zwar kann der Mieter bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlung auf Betriebskosten, über die der Vermieter nicht innerhalb der sich aus § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ergebenden Frist abgerechnet hat, zurückverlangen, aber ein solcher Anspruch nach der neueren Ansicht des BGH besteht nur, wenn der Mieter während des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Anspruch auf Abrechnung der Betriebskostenvorauszahlungen durchzusetzen. Dies ist grundsätzlich schon dadurch möglich, dass der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen geltend macht, wenn der Vermieter die Abrechnungspflicht nicht erfüllt. Der Mieter würde dann die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zunächst nicht zahlen, bis der Vermieter die geforderte Abrechnung vorlegt.

Tipp: Um spätere Rechtsnachteile zu vermeiden, sollte ein Mieter von Wohnraum dem Vermieter nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB stets auffordern, eine Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen vorzulegen. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, sollte ggf. die laufende Nebenkostenvorauszahlung bis zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung zurückbehalten werden. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass es sich nur um ein Zurückbehaltungsrecht handelt. Nach Erstellung der Abrechnung sind daher die zurückbehaltenen und die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen wieder an den Vermieter zu überweisen.

Matthias Walter, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

BAG: Versetzungsklausel verhindert regelmäßig vertragliche Festlegung des Arbeitsortes

Wenn in einem Arbeitsvertrag der Ort der Arbeitsleistung vereinbart ist, so wird der Arbeitsort dennoch nicht vertraglich festgelegt, wenn der Arbeitsvertrag dem Arbeitgeber gleichzeitig gestattet, den Arbeitnehmer auch an anderen Orten einzusetzen. Eine solche Versetzungsklausel verhindert regelmäßig die vertragliche Festlegung des Arbeitsortes.

BAG, Urteil vom 26.09.2012 –  10 AZR 311/11 (LAG Niedersachsen), BeckRS 2012, 75781; GewO § 106

Sachverhalt

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer Versetzung von Hannover nach Frankfurt a.M. Die Beklagte ist ein Luftfahrtunternehmen, für das die Klägerin seit 1999 als Flugbegleiterin tätig war. In dem zuletzt geschlossenen Arbeitsvertrag vom 26.11.2001 heißt es auszugsweise wie folgt:

„Der Mitarbeiter wird ab 01.12.2001 als Flugbegleiter … in HAJ beschäftigt. …

C kann den Mitarbeiter vorübergehend oder auf Dauer auf einem anderem Flugzeugmuster, einem anderen Ort sowie befristet auch bei einem anderen Unternehmen einsetzen.“

Die Beklagte entschied sich, die Station in Hannover zum 31.12.2009 zu schließen. Sie bot den betroffenen Mitarbeitern freie Arbeitsplätze in Frankfurt a.M. und Hamburg an. Zudem bot sie die Möglichkeit an, von Hannover aus im Wege der Abordnung zu einer Tochtergesellschaft eingesetzt zu werden. Diese Abordnung war allerdings mit schlechteren tariflichen Bedingungen verbunden. Die Klägerin war nur bereit, zu unveränderten Arbeitsbedingungen zur Tochtergesellschaft abgeordnet zu werden. Daraufhin versetzte die Beklagte die Klägerin mit Wirkung zum 01.01.2010 von Hannover nach Frankfurt a.M. Die Klägerin wendet sich u.a. gegen die Wirksamkeit der Versetzung. Das ArbG hat der Klage stattgegeben, das LAG die Klage abgewiesen.

Rechtsfolgen in der Praxis für Arbeitnehmer und Arbeitgeber

Das BAG stellt nochmals klar, dass regelmäßig eine Versetzungsklausel verhindere, dass der Ort der Arbeitsleistung änderungsfest vereinbart werde.

Wenn ein Arbeitnehmer mithin spätere einseitige Änderungen des Arbeitsortes verhindern will, muss er bei Vertragsschluss darauf bestehen, dass ihm dieser Arbeitsort änderungsfest garantiert wird.

Für Arbeitgeber bietet diese Entscheidung i.V.m. § 106 GewO, 315 BGB die Möglichkeit, ohne Änderungskündigung weitreichende Veränderungen zu delegieren. In der Praxis führt dies oft auch dazu, einen Beendigungswillen des Arbeitnehmers zu fördern; die rechtlichen Möglichkeiten eines Arbeitnehmers, gegen auch weitreichende Änderungen durch Versetzungen vorzugehen, sind begrenzt. Allerdings sollten Arbeitgeber die arbeitsvertraglichen Klauseln vorher prüfen lassen. Ansonsten könnte sich der Arbeitgeber ggfs. dem Vorwurf aussetzen, es handele sich um eine überraschende und damit unwirksame Klausel i.S.d. § 305c I BGB.

Dr. Thilo Korn LL.M., Fachanwalt für Arbeitsrecht