Müssen Gewerberaummieter während der Zeit der behördlich angeordneten Schließungen die volle Miete zahlen?

Der Streit um die Anpassung von Gewerbemietverhältnissen in Zeiten von Corona beschäftigt zunehmend die Gerichte. Am 24.02.2021 entschied das Oberlandesgericht Dresden, dass eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage des Mietvertrages im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB vorliege und der Vertrag anzupassen sei. Dies habe durch eine hälftige Reduzierung der Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung zu erfolgen (OLG Dresden, Urteil v. 24.02.2021, Az. 5 U 1782/20).

Auch wenn die Entscheidung noch nicht rechtskräftig ist und die Frage der Vertragsanpassung wohl erst vom Bundesgerichtshof in letzter Instanz entschieden werden wird, sollten betroffene Gewerberaummieter spätestens jetzt auf Ihren Vermieter zugehen und die Vertragsanpassung verlangen.

Rechtsanwalt Michael Knoch
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Neue gesetzliche Regelungen

Neben den von der Bundesregierung und in den Ländern bereits beschlossenen Hilfsmaßnahmen wurden am 25.03.2020 umfangreiche Gesetzesänderungen im Bundestag beschlossen.

Die wesentlichen Änderungen im Überblick:

1. Infektionsschutzgesetz (IfSG)

Der Bundestag kann eine „ epidemische Lage von nationaler Tragweite“ ausrufen. Hierfür wurde der § 5 IfSG angepasst. Die Regelungen der § 5 Abs. 1 bis 6 und § 5a IfSG werden zunächst bis zum 31. März 2021 befristet. Bisher wurden Maßnahmen des Infektionsschutzgesetzes von den Ländern als eigene Angelegenheit ausgeführt. Dies hat in den vergangenen Wochen bei den Maßnahmen zur Bekämpfung der Pandemie zu sehr unterschiedlich strengen Auflagen für die Bürger geführt.

Nach Änderung des § 5 IfSG kann nun das Bundesministerium für Gesundheit Maßnahmen zur Grundversorgung anordnen. Zudem kann es den Patenschutz aufheben und anordnen, so dass eine Erfindung in Bezug etwa auf medizinische Produkte wie Arzneimittel „im Interesse der öffentlichen Wohlfahrt oder im Interesse der Sicherheit des Bundes benutzt werden soll“.

Vor allen Dingen aber hat das Bundesministerium für Gesundheit nun Zugriff auf Reisende und für ihre jeweiligen Daten. Es kann nunmehr bei Reisenden eine Auskunft zum Gesundheitszustand und/oder ihren Impfschutz verlangen. Es kann sogar anordnen, dass sich Personen ärztlich untersuchen lassen.

2. Schutz für Selbstständige

Selbstständige die ansonsten keinen Zugang zu sozialstaatlichen Hilfsmitteln wie ALG II, ALG I, Kurzarbeiter- oder Insolvenzgeld haben, sollen diese Grundsicherung in einem vereinfachten Verfahren erhalten können. Auch hierfür sollen die entsprechenden Formulare zeitnah zur Verfügung gestellt werden. Zu beachten ist aber, dass die Frage der Bedürftigkeit im Nachgang dennoch überprüft werden soll.

Die vom Bund angekündigte Soforthilfe kann über die jeweiligen Bundesländer beantragt werden. Für Sachsen erfolgt der Antrag bei das SAB. Er ist über folgende Website verfügbar.

3. Leistungsverweigerungsrechte

Der Bundestag hat ein Moratorium für die Erfüllung vertraglicher Ansprüche aus Dauerschuldverhältnissen beschlossen. Damit soll sichergestellt werden, dass etwa Strom, Gas, Telefon, Internet und Wasser nicht abgestellt werden, wenn Verbraucher und Kleinstunternehmer wegen der Corona-Pandemie die Rechnung nicht bezahlen können.

Für Mietverhältnisse über Grundstücke oder über Räume wurde das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnissen eingeschränkt. Kündigungen dürfen bis zum 30.6.2020 nicht ausgesprochen werden, wenn der Mieter die Miete wegen der Corona-Pandemie nicht zahlen kann. Die grundsätzliche Pflicht zur Zahlung der Miete besteht aber weiterhin.

Die Leistungsverweigerungsrechte sollen bestehen

• wenn der Schuldner aufgrund der von der Corona-Pandemie außer Stande ist, seine vertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen;
• ohne seinen angemessenen Lebensunterhalt oder den seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen zu gefährden;
• bei Unternehmen gilt dies, wenn die Umstände auf die Corona-Pandemie zurück zu führen sind und die Leistung nicht erbracht werden kann, ohne die wirtschaftlichen Grundlagen ihres Erwerbsbetriebes zu gefährden.

Dieses soll aber im Umkehrschluss dann nicht gelten, wenn die Ausübung für den dadurch betroffenen Gläubiger unzumutbar ist, weil dadurch die wirtschaftliche Grundlage seines Gewerbebetriebes gefährdet würde.

Die Zahlungsrückstände, die zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 durch diese Regelung eingetreten sind, müssen bis spätestens zum 30.06.2022 ausgeglichen werden, sonst kann auch wegen dieser Rückstände anschließend wieder gekündigt werden.

Unser Kollege Michael Knoch berät Sie zu Ihren Fragen zum Mietrecht.

4. Insolvenzrecht

Die Insolvenzantragspflicht wird bis zum 30.09.2020 ausgesetzt. Hierfür wurde das neue Covit-19-InsolvenzaussetzungsG beschlossen.

Dies gilt nicht, wenn die Insolvenz auf anderen Ursachen als den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht oder keine Aussicht auf die Beseitigung einer eingetretenen Zahlungsunfähigkeit besteht. Es soll lediglich verhindert werden, dass ein Unternehmen allein deshalb einen Insolvenzantrag stellen muss, weil die Anträge auf staatliche Förderung noch nicht bearbeitet wurden oder noch nicht zum Erfolg geführt haben.

Für Unternehmen, die zum 30.12.2019 zahlungsfähig waren, besteht eine Vermutung dafür, dass die Insolvenzreife auf der Pandemie beruht. Die mit der Insolvenzantragpflicht in Zusammenhang stehenden Regelungen (insbesondere § 64 GmbHG) sollen gelockert werden.

Bestehen erkennbar später keine realistischen Sanierungsaussichten, bleibt die Insolvenzantragspflicht bestehen.

Sollte sich Ihr Unternhmen mit diesen Fragen auseinandersetzen müssen, stehen Ihnen unsere Kollegen Dr. Thilo H. Korn LL.M., Dr. Lars Letzas, Sarah Müller und Thomas Nicklisch aus dem Kompetenzteam „Insolvenz, Sanierung und Strukturierung“ gern für ein individuelle Beratung zur Verfügung.

5. „Versammlungen“

Für Gesellschaften, Genossenschaften, Vereine, Stiftungen und Wohnungseigentümergemeinschaften werden ebenfalls Regelung aufgestellt, die es ermöglichen weiterhin Beschlüsse zu fassen, auch wenn eine physische Zusammenkunft der Mitglieder nicht möglich ist.

Sollten Sie vor der Herausforderung der Vorbereitung einer Versammlung stehen, unterstützen Sie unsere Kollegen Dr. Thilo H. Korn LL.M., Dr. Lars Letzas und Thomas Nicklisch gern bei der Vorbereitung und Durchführung dieser.

6. Strafverfahren

Auch bisher konnten Hauptverhandlung im Strafrecht maximal drei Monate und zehn Tage unterbrochen werden, wenn Angeklagter oder Richter krank sind. Künftig soll diese Unterbrechungsmöglichkeit auch dann gelten, wenn es sich lediglich um Schutzmaßnahmen im Rahmen der Corona-Pandemie handelt.

Der Bundestag hat weiter seine Geschäftsordnung angepasst, so dass die Handlungsfähigkeit auch während der Corona-Pandemie erhalten bleibt.

Fördermittel in der Corona Krise

Die globale Ausbreitung des Coronavirus‘ stellt Deutschland vor beispiellose Herausforderungen. Viele Unternehmen in allen Unternehmensgrößen geraten durch die strengen staatlichen Maßnahmen in starke wirtschaftliche Schwierigkeiten. Um neben dem Gesundheitsschutz die Wirtschaft zu schützen und so Arbeitsplätze zu erhalten, gibt es mehrere Maßnahmenpakete.

Diese sollen vor allem rechtzeig die Liquidität sichern. Trotzdem gibt es nicht die eine Lösung für alle Unternehmen. Die benötigten Hilfen sollten auf Ihr Unternehmen angepasst sein.

Von den jeweiligen Stellen schnellstmögliche Bearbeitung zugesagt. Dennoch ist von einem Sturm auf die Fördermaßnahmen und einer damit einher gehenden Verzögerung der Auszahlung auszugehen.

Folgende liquiditätssichernde Maßnahmen sind geplant bzw. können bereits beantragt werden:

Eine Übersicht der aktuell bestehenden Fördermittel, welche wir regelmäßig aktualisieren werden, finden Sie unter folgenden Link:

Fördermittel – Corona

Daneben gibt es weitere Maßnahmen – wie steuerliche Hilfspakete, Kurzarbeitergeld; ein weitreichendes Leistungsverweigerungsrecht; voraussichtlich ein Kündigungsverbot für Mietverhältnisse unter bestimmten Voraussetzungen; Stundungen bei Darlehen und die Aussetzung der Insolvenzantragspflicht.

Gern beraten wir Sie persönlich zu Ihren individuellen Fördermöglichkeiten.